ขั้นตอนการซื้อบ้าน

ขั้นตอนการซื้อบ้าน สำหรับมือใหม่ที่ต้องการซื้อบ้านครั้งแรก อาจมีความกังวลเกี่ยวกับการซื้อบ้านมาบ้าง เพราะบางคนอาจได้รับฟังข้อมูลเกี่ยวกับอุปสรรคในการซื้อบ้านมาหลายอย่าง จนทำให้รู้สึกว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องยาก ไม่แน่ใจว่าควรซื้อบ้านดีไหม ซึ่งเราต้องบอกเลยว่าที่จริงแล้ว ขั้นตอนการซื้อบ้านไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิดเลย เนื่องจากขั้นตอนการซื้อบ้านส่วนใหญ่ จะมีลำดับขั้นตอนที่แน่นอนอยู่แล้วทั้งนั้น

ขั้นตอนการซื้อบ้าน

ขั้นตอนซื้อบ้านใหม่แบบง่ายๆ

1 : เลือกทำเลและโครงการที่ใช่
เมื่อตั้งเป้าหมายว่าอยากซื้อบ้านแล้ว สิ่งที่ต้องทำในลำดับต่อมา คือการตั้งโจทย์ถามตัวเองว่า อยากได้บ้านพักแบบไหน เช่น อยากได้บ้านเดี่ยว บ้านทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด หรือคอนโดฯ แล้วพิจารณาว่าอยากอยู่ทำเลใด เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้า ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ หรือทำเลชานเมือง เป็นต้น ควรหาไว้ในใจประมาณ 3 – 4 โครงการ เพื่อเอาไว้เปรียบเทียบ และเลือกโครงการที่ถูกใจที่สุด

2 : จองบ้าน ทำสัญญา และผ่อนดาวน์
เมื่อเลือกโครงการไว้ในใจได้แล้ว ก็เริ่มขั้นตอน การซื้อขาย ในลำดับต่อมาได้เลย อันดับแรก คือการเริ่มจากการวางเงินจอง หรือเงินมัดจำ ซึ่งโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 3 – 5% ของราคาบ้าน โดยเงินจองบ้านตรงนี้สามารถจ่ายได้ทั้งเงินสดและบัตรเครดิตตามที่เราสะดวกได้เลยค่ะ แต่ว่าต้องคิดให้รอบคอบดี ๆ ก่อนจะจ่ายเงินจองนะคะ เพราะเมื่อจองแล้ว จะไม่ได้เงินคืนกลับมาที่หลัง

ลำดับต่อมาหลังวางเงินจองบ้าน คือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วเริ่มต้นทยอยผ่อนดาวน์ โดยระยะเวลาการผ่อนดาวน์จะใกล้เคียงกับระยะ เวลาก่อสร้างของโครงการค่ะ เช่น สมมติโครงการต้องใช้เวลาก่อสร้าง 10 เดือน เราก็อาจจะต้องผ่อนชำระเงินดาวน์ 10 งวด เป็นต้น ดังนั้นก่อนทำสัญญา ให้ตรวจสอบข้อนี้ให้ดีด้วยนะคะ เพื่อที่เราจะได้นำมาวางแผนค่าใช้จ่ายต่อเดือนได้ง่าย

3 : ยื่นกู้ธนาคาร
หากใคร ซื้อบ้าน ด้วยเงินสดก็ สามารถข้ามขั้นตอนนี้ ไปได้เลยค่ะ เพราะกรณีซื้อด้วยเงินสด เมื่อบ้านสร้างเสร็จก็สามารถนัดโอนบ้านแล้วจ่ายเงินได้เลย แต่ถ้าใครต้องการทำเรื่องกู้กับธนาคารเพื่อนำมาซื้อบ้าน ตรงนี้โดยปกติโครงการจะแจ้งให้เราทำเรื่องขอ สินเชื่อกับธนาคาร เมื่อโครงการก่อสร้างไปได้ 80 – 90% แต่บางโครงการก็อาจมีบริการในส่วนนี้ให้ ด้วยการเป็นผู้ดำเนิน เรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารให้โดยตรง

4 : ตรวจรับงานก่อสร้าง
ขั้นตอนนี้ถือเป็นขั้นตอน ที่เราทุกคนต้องละเอียด รอบคอบให้มากค่ะ เพราะเป็นขั้นตอนที่เกิดขึ้น ใกล้กับการยื่นกู้ขอสินเชื่อ โดยเมื่อบ้านก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ทางโครงการก็จะแจ้งให้เรามาตรวจ รับงานก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น เราจึงต้องตรวจสอบความเรียบร้อยของบ้าน อย่างละเอียด หากพบปัญหาตรงส่วนไหนไม่ ถูกต้องก็ต้องรีบแจ้งโครงการ เพื่อให้โครงการปรับปรุงแก้ไขสภาพ บ้านให้สมบูรณ์ตาม ที่ระบุเอาไว้ในสัญญา

5 : โอนกรรมสิทธิ์
มาถึงขั้นตอนสุดท้ายกันแล้ว ในขั้นตอนนี้ ทั้งฝ่ายผู้ซื้อ ผู้กู้ และผู้ขาย หรือทุกฝ่าย ต้องไปพบกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ แต่บางกรณีโครงการบางแห่งก็อาจดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แทนผู้ซื้อให้เลย ซึ่งหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะมีสภาพเป็น ลูกหนี้ของธนาคาร มีหน้าที่ผ่อนชำระเงิน จนครบที่ระบุไว้ในสัญญา และหลังชำระเงินครบหมดแล้ว กรรมสิทธิ์บ้านก็จะตก เป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านจัดสรร และเอกสารที่ต้องใช้อย่างละเอียด

1.สำรวจความพร้อมก่อนซื้อบ้าน
ความพร้อมด้านการเงินเป็นสิ่งที่ควรคำนึงเป็นอันดับแรกก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโด และอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบ ยิ่งถ้าเราจำเป็นต้องกู้ซื้อบ้าน และต้องจ่ายค่าบ้าน และดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเป็นระยะเวลาหลาย 10 ปี ยิ่งต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุม เพราะการซื้อบ้าน ไม่ได้มีเพียงค่าผ่อนบ้านที่ต้องจ่าย แต่ยังมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยอื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นค่าต่อเติมบ้าน ค่าประกันบ้าน ค่าเสื่อมสภาพ

ดังนั้นก่อนกู้ซื้อบ้านเราจะต้องประเมินตนเองก่อนว่า หากจะซื้อบ้านราคาเท่านี้ จะสามารถผ่อนจ่ายกับธนาคารได้ตามสัญญาหรือไม่ มีเงินดาวน์เท่าไหร่ มีเงินสำรองฉุกเฉินไว้สำหรับจ่ายค่าบ้าน 3-6 เดือนหรือยัง หากเช็คดูแล้วพบว่าตนเองมีครบทุกข้อ ก็สามารถไปเลือกทำเลโครงการในหัวข้อถัดไปได้เลย

2.เลือกซื้อบ้านทำเลไหนดี
นอกจากโลเคชั่นจะเป็นตัวกำหนดราคาบ้านแล้ว ยังมีผลต่อการใช้ชีวิตของเราอีกด้วย ไม่ว่าจะค่าใช้จ่าย การเดินทาง วิถีชีวิต โครงการบางแห่งที่คนอื่นแนะนำว่าดี อาจจะไม่ตอบโจทย์ไลฟ์ สไตล์การใช้ชีวิตของเรา เช่น ไกลจากที่ทำงานมากเกินไป บ้านราคาสูงมากเกินไป

อย่างไรก็ตามสิ่ง ที่ต้องให้ความสำคัญ เมื่อต้องการซื้อบ้านสักหลัง คือควรเลือกโครงการที่ มีระบบขนส่งสาธารณะเข้าถึง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ใกล้โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา เป็นต้น แนะนำว่าให้หาโครงการบ้านที่ชอบสัก 3 – 4 โครงการ ไว้ประกอบการตัดสินใจ บ้านจัดสรร

3.คำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน
ต่อไปเราลองมาดูกันต่อว่า การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ต้องมีเงินสำรองเท่าไหร่ โดยจะแยกออกมาเป็นค่าใช้จ่ายโดยประมาณดังนี้

ได้ค่าใช้จ่ายบ้านโดยประมาณแล้ว ก็ลองคำนวณเงินที่เรามีอยู่ตอนนี้ดูว่าตัวเราไหวแค่ไหน เพราะการเตรียมความพร้อมเรื่องการเงิน เป็นหนึ่งในขั้นตอนการซื้อบ้าน ที่จะช่วยให้เราสบายใจ และมีความสุขกับการซื้อบ้านมากขึ้นนั่นเอง

4.ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน
เมื่อได้โครงการบ้านที่ถูกใจแล้ว และประเมินค่าใช้จ่ายซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว ก็เป็นขั้นตอนของการจองบ้าน และทำสัญญาซื้อขายบ้าน เรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน” ที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงทำสัญญาร่วมกัน เพื่อเป็นหลักประกันในการซื้อขายบ้าน และที่ดินนั้น ๆ โดยสัญญาฉบับนี้จะใช้ เพื่อขอสินเชื่อกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร โอนกรรมสิทธิ์บ้าน และใช้ฟ้องร้องคู่กรณีหากทำผิดสัญญาที่ตกลงกันไว้ เราจึงต้องมีการตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายก่อนลงลายเซ็นชื่อเสมอ เช่น ข้อมูลผู้ซื้อขาย ราคาบ้าน เลขโฉนด ขนาดที่ดิน ที่ตั้ง เป็นต้น

5.กู้เงินซื้อบ้าน
เนื่องจากราคาบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียมในยุคปัจจุบั นมีราคาสูงถึงหลักล้านบาท น้อยรายนักที่จะสามารถซื้อบ้านด้วยเงินสด ส่วนใหญ่แล้วคนจะนิยม ทำการกู้ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคาร และผ่อนชำระค่าบ้าน และดอกเบี้ยเป็นงวด ๆ ไป โดยจำนวนเงินที่สามารถกู้ได้นั้น จะขึ้นอยู่กับรายได้หรือฐานเงินเดือน ภาระหนี้สิน และความสามารถในการผ่อนบ้าน ซึ่งขั้นตอนในการยืนกู้ขอสินเชื่อบ้านมีอะไรบ้างนั้น จะลงรายละเอียดไว้ในส่วนถัดไป

6.โอนกรรมสิทธิ์บ้าน
ขั้นตอนการซื้อบ้านลำดับสุดท้าย คือการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ณ สำนักงานที่ดิน ระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้กู้ แต่บางโครงการก็อาจจะทำเรื่อง การโอนกรรมสิทธิ์แทนผู้ซื้อให้เลย ซึ่งหลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะมีสภาพเป็นลูกหนี้ของธนาคาร มีหน้าที่ผ่อนชำระ ไปจนครบทั้งหมดกรรมสิทธิ์ สินทรัพย์จึงจะเป็น ของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ แต่ก่อนจะมาถึงขั้นตอนนี้ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อ กู้ซื้อบ้านก่อนธนาคารก่อนนะ

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร

หลังศึกษาข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับขั้นตอนการซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการประเมินความพร้อมด้านการเงิน การเลือกทำเลที่ตั้ง การคำนวณค่าใช้จ่าย การจองบ้านและทำสัญญากับโครงการที่เรียบร้อยแล้ว ต่อไปจะเป็นขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้าน จะเริ่มจากตรงไหนนั้นเราไปดูกันเลย

1.เช็คคุณสมบัติผู้กู้ขอสินเชื่อบ้าน
อันดับแรกจะต้องเช็คคุณสมบัติของผู้กู้ขอสินเชื่อก่อนว่าต้องมีอะไรบ้าง ซึ่งตามระเบียบธนาคาร ผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดกับธนาคารต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้

• เป็นผู้บรรลุนิติภาวะ อายุ 20 ปีขึ้นไป
• มีรายได้แน่นอนเพียงพอต่อการผ่อนชำระเงินกู้ และมีหลักฐานแสดงรายได้ที่น่าเชื่อถือ
• อายุงาน 1 ปี ขึ้นไป
• ประวัติข้อมูลเครดิต ต้องเป็นสถานะปกติ

2.หาสินเชื่อธนาคารที่ตรงใจ
หากมั่นใจว่ามีคุณสมบัติเพียงพอ สามารถยื่นกู้กับธนาคารได้อย่างแน่นอน ก็เริ่มทำการหาข้อมูลสินเชื่อ และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยบ้านของธนาคารแต่ละแห่งได้เลย ในกรณีที่ซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นบ้านผ่อนดาวน์ โครงการจะทำการติดต่อให้เราทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคาร หลังจากโครงการคืบหน้าไปแล้วประมาณ 80 – 90% เพื่อให้การสินเชื่อเสร็จทันพร้อมกับบ้าน แต่ถ้าซื้อบ้านที่โครงการที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว สามารถทำสัญญากู้ธนาคาร พร้อมกับการซื้อบ้านได้เลย

3.ยื่นเอกสารกู้ขอสินเชื่อ
เมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคารไหน ก็เข้าสู่กระบวนการยื่นเอกสารประกอบคำขอสินเชื่อ หลัก ๆ แล้วเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ ได้แก่

• เอกสารทั่วไป : สำเนาบัตรประชาชน บัตรข้าราชการ หรือหนังสือเดินทาง, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ใบมรณบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่, สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)
• เอกสารแสดงรายได้ : จะแยกเป็นผู้มีรายได้ประจำ เจ้าของธุรกิจ และผู้ประกอบอาชีพอิสระ
• เอกสารหลักประกัน : สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้อง, สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ, แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน

ทั้งนี้ทั้งนั้นบางธนาคารอาจมีการขอเอกสารที่แตกต่างกกันไป แนะนำให้สอบถามเจ้าหน้าที่ให้สินเชื่อ ทว่าหากโครงการบ้านจัดสรรบางแห่งอาจเป็นผู้แจ้งให้เราทราบล่วงหน้า รวมทั้งประสานงานเดินเรื่องให้เสร็จสรรพ

4.ประเมินราคาบ้าน
หลังจากรับใบคำขอสินเชื่อเจ้าหน้าที่ของธนาคารจะเข้ามาประเมินราคาบ้าน และที่ดินของเรา เพื่อนำไปประกอบการพิจารณาสินเชื่อและวงเงินที่สามารถปล่อยกู้ได้ โดยการประเมินราคาบ้านนั้นไม่ได้หมายความว่าธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้วแต่อย่างใด เป็นเพียงขั้นตอนการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อเท่านั้น

ซึ่งระยะเวลาที่ใช้อนุมัติสินเชื่อประมาณ 7 – 20 วันทำการ แต่ก็มีบางธนาคารที่อาจแจ้งผลอนุมัติเบื้องต้นได้ภายใน 3 วันหลังจากได้รับเอกสารและประเมินรายได้เบื้องต้น หรือนานที่สุดอาจจะใช้เวลาอนุมัตินานเป็นเดือนหากมีการเรียกเอกสารหลักฐานเพิ่มเติม การเพิ่มจำนวนผู้กู้ร่วม

5.ทำสัญญากู้ซื้อบ้าน/โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เราเรียบร้อยแล้ว จะต้องทำสัญญากู้ภายใน 45 วันโดยสามารถทำนอกธนาคาร (เจ้าหน้าที่เอาเอกสารมาให้เซ็น) หรือจะทำสัญญากู้ซื้อบ้านที่สำนักงานธนาคารก็ได้ ทว่าเลยช่วงเวลาดังกล่าวอาจจะต้องทำการพิจารณาสินเชื่อใหม่

ทั้งนี้การทำสัญญากู้มักจะทำก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ 1 – 2 วัน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งถ้าหากไม่สามารถไปได้ด้วยตัวเองสามารถมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการแทนก็ได้ พร้อมกับเตรียมเงินค่าโอน ค่าจดจำนอง และค่าอากรแสตมป์ถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการซื้อบ้านแล้วเรียบร้อย